城投公司參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)分析（附案例）原創(chuàng) 方達(dá)咨詢研究院

方達(dá)咨詢 2023-04-12 18:54 發(fā)表于江蘇

長(zhǎng)期以來，城投債務(wù)依賴于政府信用得以快速增長(zhǎng)，但由于從事項(xiàng)目的公益性以及自身管理水平的有限性，城投盈利能力顯著落后于其他產(chǎn)業(yè)主體，自身盈利能力無法覆蓋償債本息。隨著對(duì)地方政府債務(wù)管理的加強(qiáng)和平臺(tái)公司逐步剝離政府融資職能，城投公司面臨轉(zhuǎn)型，由“投融建”向“投資+運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，通過“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力，增強(qiáng)自身造血功能，以更好地服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展。與此同時(shí)，隨著城市化進(jìn)入減速推進(jìn)期，人口紅利的縮減和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的逐步深入和精細(xì)化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長(zhǎng)逐步過渡到平穩(wěn)增長(zhǎng)的階段，商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代到來。與增量時(shí)代以開發(fā)為主導(dǎo)不同，存量時(shí)代運(yùn)營(yíng)成為商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)新生和保持活力的關(guān)鍵。而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)具有“輕資產(chǎn)”特征，適應(yīng)城投公司轉(zhuǎn)型需要。

一、城投公司參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的案例分析

（一）成都城投置地（集團(tuán)）有限公司

1.公司簡(jiǎn)介

成都城投置地（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“成都城投置地”）是成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“成都城投集團(tuán)”）旗下集城市公建、住宅地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)于一體的市屬全資大型房產(chǎn)集團(tuán)公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)。公司秉承“攜手城市美好進(jìn)程”的使命，深耕成都，助力“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”一體化建設(shè)，致力于成為中國(guó)一流的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。公司自成立以來，在城市公建板塊，打造包括鳳凰山體育公園、成都城市音樂廳、天府藝術(shù)公園等一系列城市封面建筑，塑造彰顯城市綜合魅力的場(chǎng)景；在住宅地產(chǎn)板塊，累計(jì)開發(fā)與代建超600萬(wàn)方，以優(yōu)山系、園系等產(chǎn)品系為主力，并打造鳳起蘭庭等高端項(xiàng)目，為城市筑造有審美、有人文、有品質(zhì)、可信賴的現(xiàn)代人居；在人才公寓板塊，累計(jì)承建11個(gè)人才公寓項(xiàng)目，塑造以梧桐系主的品牌，為城市人才戰(zhàn)略貢獻(xiàn)力量；在商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，打造了文殊坊、天府211、鳳凰山大融城奧特萊斯等城市級(jí)文化地標(biāo)項(xiàng)目，并在住宅配套商業(yè)層面取得突破，為城市創(chuàng)造更多文化消費(fèi)的新場(chǎng)景；在物業(yè)服務(wù)板塊，秉承開放合作的理念，與中航、中海等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)合作，成立物業(yè)服務(wù)品牌，覆蓋住宅物業(yè)管理、公建物業(yè)管理等，已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)城市級(jí)高質(zhì)量綜合服務(wù)能力；在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，規(guī)劃建設(shè)天府藝術(shù)公園片區(qū)、鳳凰新城等片區(qū)，不斷致力于投資城市未來發(fā)展。

2.以合作方式，與光大安石成立合資公司打造優(yōu)質(zhì)商業(yè)產(chǎn)品國(guó)央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，充分發(fā)揮各自在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)及管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，激發(fā)新的發(fā)展勢(shì)能。2021年，成都城投置地與光大安石（上海）商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“光大安石”）共同組建成立合資公司——成都城投安石商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城投安石”），公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)人民幣，其中光大安石認(rèn)繳510萬(wàn)人民幣，占51%的股權(quán)，成都城投置地認(rèn)繳490萬(wàn)元，占49%的股權(quán)。光大安石作為光大控股在中國(guó)唯一的房地產(chǎn)投資和資管平臺(tái)，依托光大控股和光大嘉寶的股東支持，以戰(zhàn)略思維提前布局資產(chǎn)管理領(lǐng)域，深度整合并打通“募、投、管、退”全產(chǎn)業(yè)鏈。憑借自身堅(jiān)實(shí)的投資管理水平、前瞻的資產(chǎn)管理模式、自主的商業(yè)地產(chǎn)品牌和斐然的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)成長(zhǎng)為中國(guó)房地產(chǎn)私募股權(quán)領(lǐng)導(dǎo)者及產(chǎn)業(yè)整合者。截至2022年，已在北京、上海、重慶、青島等全國(guó)11個(gè)城市管理24座大融城，總管理規(guī)模超過270萬(wàn)平方米。

此次合作開啟了整合優(yōu)勢(shì)、互利互惠、協(xié)調(diào)發(fā)展的新征程。雙方就成都乃至西南區(qū)域成都城投置地旗下的商業(yè)資產(chǎn)展開了多元化的深度合作，充分發(fā)揮各自在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的平臺(tái)資源優(yōu)勢(shì)及管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以長(zhǎng)期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)為目標(biāo)，堅(jiān)持“重資產(chǎn)收購(gòu)+輕資產(chǎn)管理輸出”模式，以“核心城市”+“區(qū)域聚焦”的策略，共同拓展打造出更多更優(yōu)質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品及商業(yè)項(xiàng)目。

3.典型項(xiàng)目

（1）成都文殊坊——打造特色文旅IP，構(gòu)建多維度文旅場(chǎng)景

成都文殊坊是城投安石在成都打造的首個(gè)文旅商業(yè)項(xiàng)目，也是成都最大的院落式商業(yè)街區(qū)。成都市文殊坊項(xiàng)目位于成都中軸線人民中路旁，緊鄰傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD。該項(xiàng)目以“佛禪文化”和“非遺文化”為主基調(diào)，致力于打造一個(gè)特色文化街區(qū)，旨在展現(xiàn)“老成都的記憶和新成都體驗(yàn)”。項(xiàng)目由沿街式商鋪和院落結(jié)合而成，巧妙融合了川西民居建筑和院落商業(yè)，獨(dú)具特色。該項(xiàng)目分為一期和二期，總建面積約為12萬(wàn)平方米，其中包括了省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位之一、全國(guó)佛教重點(diǎn)寺院——文殊院。

目前，城投安石正在打造的文殊坊二期，預(yù)計(jì)2023年4月正式開街。二期項(xiàng)目由東西兩個(gè)區(qū)域組成。東區(qū)將主打“新成都的賞味派”，以地標(biāo)性的“妙圓劇場(chǎng)”和全球多元化的餐飲品牌集群為主導(dǎo)，從文化、餐桌、心靈到味蕾，營(yíng)造嶄新的成都風(fēng)味。未來，這里將輪流上演流行歌舞、傳統(tǒng)曲藝和熱門舞臺(tái)劇目。西區(qū)則專注于“年輕人的體驗(yàn)感”，將引入小眾潮牌、買手店、集合店、生活美學(xué)旗艦店和潮流快閃等創(chuàng)新型、沉浸式的消費(fèi)場(chǎng)景。積極為年輕消費(fèi)群體打造可互動(dòng)、可感知、可品味的全新成都生活方式。文殊坊二期還特別注重“首店經(jīng)濟(jì)”和“夜經(jīng)濟(jì)”，通過引入眾多特色主題店，助力成為備受歡迎的集聚場(chǎng)所。

（2）天府111商業(yè)街區(qū)——將藝術(shù)與商業(yè)結(jié)合，打造文商旅融合發(fā)展的城市新標(biāo)桿

從市場(chǎng)化角度出發(fā)，參與商業(yè)地產(chǎn)“前端開發(fā)+后期運(yùn)營(yíng)”。天府111商業(yè)街區(qū)坐落于西三環(huán)金牛立交國(guó)賓板塊，是成都市天府藝術(shù)公園文博坊片區(qū)的重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目。天府藝術(shù)公園文博坊片區(qū)總占地面積約600畝，總建筑面積約11萬(wàn)米，建成后將成為成都打造世界文創(chuàng)名城的文化地標(biāo)，是成都幸福美好生活十大工程之一。作為其中的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，天府111項(xiàng)目面積約8萬(wàn)平米，共22棟。

該項(xiàng)目是由成都城投置地、成都興城、成都交投合資成立的國(guó)有平臺(tái)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，建成后交由城投安石負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。作為2023年首個(gè)開業(yè)的非標(biāo)商業(yè)街區(qū)，天府111以“藝術(shù)”和“煙火”兩個(gè)點(diǎn)為打造重心，營(yíng)造“當(dāng)藝術(shù)遇見煙火氣”的消費(fèi)氛圍，整個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到定位都彰顯了打造高品質(zhì)的野心，作為成都首個(gè)24小時(shí)美學(xué)生活消費(fèi)新場(chǎng)景，成為充滿蜀韻與國(guó)際范的市民打卡新地標(biāo)，同時(shí)，力爭(zhēng)成為文商旅融合發(fā)展的城市新標(biāo)桿。

（二）寧波城建投資控股有限公司

1.公司簡(jiǎn)介

寧波城建投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“寧波城投”）于1999年12月由寧波市政府授權(quán)成立，是主營(yíng)基建運(yùn)維、城市更新、能源環(huán)保、商業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)的市屬綜合性國(guó)有一級(jí)企業(yè)集團(tuán)。目前注冊(cè)資本12.87億元，下屬企業(yè)182家。公司致力大片區(qū)開發(fā)、大基建投資、大公建建設(shè)、大民生保障等四大主業(yè)，加快布局城市運(yùn)營(yíng)、低碳環(huán)保、新基建和新興產(chǎn)業(yè)等四個(gè)賽道，努力當(dāng)好城市資產(chǎn)“大管家”、城市建設(shè)“主力軍”、城市運(yùn)營(yíng)“先鋒隊(duì)”、城市生活“服務(wù)商”。

寧波城投是較早布局商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的城投公司之一。2000年前后，為響應(yīng)寧波市委，市政府作出的重大決策，寧波城投上市子公司富達(dá)股份開發(fā)建設(shè)了寧波天一廣場(chǎng)，總建筑面積22萬(wàn)平方米。截至目前，大民生保障業(yè)務(wù)板塊，包含持有及運(yùn)營(yíng)的天一·和義商圈、老外灘、南塘老街、月湖盛園、月湖金匯等城市核心民生商業(yè)綜合體，面積達(dá)51萬(wàn)平方米，保持著寧波城市商業(yè)的核心地位。

2.以“自營(yíng)+托管”方式，強(qiáng)化公司在寧波商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)地位

寧波城市廣場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣場(chǎng)公司”）作為寧波城投商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體，成立于2000年10月，是寧波城投全資子公司，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍以商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)服務(wù)為主。2009年3月，經(jīng)過資產(chǎn)重組，廣場(chǎng)公司成為城投控股上市公司-寧波富達(dá)（SH600724）的全資子公司。公司當(dāng)前主要從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理，擁有建筑面積22萬(wàn)平方米的天一廣場(chǎng)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面采取“自營(yíng)+托管”相結(jié)合的方式，通過成立商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)、清潔服務(wù)等下屬專業(yè)子公司，負(fù)責(zé)自有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和托管項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理。當(dāng)前，除天一廣場(chǎng)商業(yè)租賃業(yè)務(wù)之外，還自營(yíng)國(guó)際購(gòu)物中心、GUGO酷購(gòu)商城兩家主力店，并托管經(jīng)營(yíng)和義大道購(gòu)物中心（由寧波市海城投資開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)）、月湖盛園項(xiàng)目（由寧波海盛投資有限公司開發(fā)），運(yùn)營(yíng)管理面積41.43萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋頂級(jí)奢侈品購(gòu)物中心、高端精品百貨店、時(shí)尚潮流品牌商城和城市時(shí)尚休閑商業(yè)綜合體、歷史街區(qū)等，為廣大消費(fèi)者提供不同消費(fèi)層次的需求。經(jīng)過多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，已形成“天一廣場(chǎng)為核心、和義大道與月湖盛園為兩翼”的天一商圈。

公司以商業(yè)租賃和自營(yíng)商業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，通過逐步加大自營(yíng)商業(yè)板塊的營(yíng)業(yè)面積和對(duì)業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整升級(jí)，締造可以滿足不同消費(fèi)層次需求的區(qū)域性規(guī)模商業(yè)企業(yè)。同時(shí)，不斷做強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)板塊，拓展企業(yè)發(fā)展空間，不斷強(qiáng)化和鞏固廣場(chǎng)公司在寧波的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿地位。

3.典型項(xiàng)目

（1）寧波“天一·和義”商圈——打造寧波商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿寧波“天一·和義”商圈是寧波唯一的百億級(jí)商圈，由和義大道和天一廣場(chǎng)組成，是集休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購(gòu)物于一體的大型城市中心商業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積22萬(wàn)平方米，可營(yíng)業(yè)面積16.75萬(wàn)平方米，擁有438家商戶，包括國(guó)際購(gòu)物中心和酷購(gòu)商城兩家直營(yíng)店品牌。2009年和義大道開業(yè)，提供了近35萬(wàn)㎡的購(gòu)物休閑體驗(yàn)場(chǎng)。商圈秉持協(xié)同發(fā)展、首店經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)新營(yíng)銷策略，持續(xù)迸發(fā)活力。一是秉持商圈協(xié)同發(fā)展。和義大道開業(yè)后“大天一”商圈初見雛形，和義大道定位奢侈品購(gòu)物中心、天一廣場(chǎng)定位市民化購(gòu)物中心，兩者同步優(yōu)化商場(chǎng)整體品牌結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)，實(shí)施天一和義一體化，持續(xù)打造“天一·和義”為整體的商圈概念。2018年天一廣場(chǎng)與和義大道地下連廊的正式貫通啟用，實(shí)現(xiàn)了寧波城市首例商業(yè)廣場(chǎng)之間的地下直連，更意味著天一廣場(chǎng)與和義大道實(shí)現(xiàn)了真正意義上的融合。二是做強(qiáng)首店經(jīng)濟(jì)?！疤煲弧ず土x”商圈一直緊握“首店經(jīng)濟(jì)”這張王牌，布局了眾多全球一線奢侈品牌，以及各種人氣爆款品牌的首店、旗艦店等重要門店，為商圈的品牌級(jí)次以及商業(yè)調(diào)性打下了以品質(zhì)、高端為核心的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。另一方面，對(duì)于現(xiàn)有品牌門店，商圈運(yùn)用差異化的運(yùn)營(yíng)手法，將引進(jìn)的品牌進(jìn)行升級(jí)煥新。升級(jí)后的品牌融入了“天一·和義”商圈的調(diào)性氣質(zhì)，從而進(jìn)一步提升消費(fèi)者的購(gòu)物休閑體驗(yàn)。三是創(chuàng)新營(yíng)銷策略。通過一系列趣味營(yíng)銷，塑造一個(gè)更立體、更有影響力的品牌形象，鏈接消費(fèi)者的情緒與情感，從共鳴的層面吸引客流，并加強(qiáng)客戶粘度。“和義·天一”商圈在平均每年舉辦超兩百余場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。商圈深入了解當(dāng)下客戶群體喜愛的社交平臺(tái)和話題，抓住多個(gè)話題榜的熱度，不斷帶來火爆話題與持續(xù)的活動(dòng)亮點(diǎn)。

（三）長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司

1.公司簡(jiǎn)介長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（AAA）（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)沙城發(fā)”）于2019年成立，是長(zhǎng)沙市城市建設(shè)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司（AAA）和長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司（AAA）（以下簡(jiǎn)稱“先導(dǎo)控股”）聯(lián)合重組而來，由長(zhǎng)沙市政府授權(quán)市國(guó)資委全額出資，注冊(cè)資本金500億元，資產(chǎn)總額超2500億元。長(zhǎng)沙城發(fā)以打造“值得信賴的城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為愿景，構(gòu)建“一核三極”的業(yè)務(wù)布局，“一核”，即以“城市開發(fā)”為核心，主要涵括片區(qū)開發(fā)、城市更新等核心業(yè)務(wù)，“三極”，即“城市建設(shè)、城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)融投資”。城市建設(shè)領(lǐng)域，主要依托長(zhǎng)沙城投一體化開展城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)：城市運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，主要聚焦城市置業(yè)、智慧城市、商業(yè)資產(chǎn)、城市物業(yè)、綜合能源等業(yè)務(wù)；產(chǎn)融投資領(lǐng)域，主要開展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、國(guó)際貿(mào)易、金融投資等業(yè)務(wù)。

2.以“自營(yíng)+委托管理”方式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)整體價(jià)值最大化長(zhǎng)沙城發(fā)通過整合先導(dǎo)控股城市運(yùn)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)，開始商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)之路。長(zhǎng)沙城發(fā)商業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱:“城發(fā)商管公司”)作為長(zhǎng)沙城發(fā)的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理主體，成立于2017年4月，系長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司。公司定位于全面落實(shí)城發(fā)集團(tuán)“三城兩投"發(fā)展戰(zhàn)略，旨在通過“三步走”，打造成為國(guó)內(nèi)一流的城市商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。一是通過自營(yíng)方式參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。城發(fā)商管公司本部設(shè)七個(gè)部門，包括綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部、法務(wù)風(fēng)控部(安委辦)、招商運(yùn)營(yíng)部、住房事業(yè)部、整租事業(yè)部、自營(yíng)事業(yè)部。其中，自營(yíng)事業(yè)部暫設(shè)八個(gè)自營(yíng)項(xiàng)目，涉及商業(yè)綜合體（如西中心、賀體項(xiàng)目）、MALL/街區(qū)商業(yè)（南郊生活廣場(chǎng)、麓南青年街、太平老街項(xiàng)目）、主題商業(yè)（天心閣古玩城項(xiàng)目）、社區(qū)商業(yè)（谷山商業(yè)廣場(chǎng)）、園區(qū)商業(yè)（會(huì)展配套產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目）。二是通過委托管理方式，引入成熟、專業(yè)的商管公司，利用其品牌和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目整體品質(zhì)提升。如長(zhǎng)沙西中心商業(yè)部分通過委托和公開招標(biāo)引入的市場(chǎng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管理，打造特色的美食和場(chǎng)景體驗(yàn)街區(qū)。

3.典型項(xiàng)目（1）長(zhǎng)沙西中心以“自營(yíng)辦公樓+委托商業(yè)街運(yùn)營(yíng)”方式，對(duì)長(zhǎng)沙西中心項(xiàng)目進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)。長(zhǎng)沙西中心區(qū)處于國(guó)家級(jí)新區(qū)湖南湘江新區(qū)核心位置，依托樞紐中心便捷交通優(yōu)勢(shì)，將交通與商務(wù)辦公、商務(wù)配套服務(wù)功能集于一身，打造長(zhǎng)沙首個(gè)“綜合交通樞紐+5A甲級(jí)精妝寫字樓+國(guó)際樞紐MALL”經(jīng)濟(jì)體。其中，寫字樓總建筑面積8.7萬(wàn)平方米，商業(yè)總建筑面積5.2萬(wàn)平方米。商業(yè)輻射大河西6大城市功能區(qū)，3萬(wàn)寫字樓商務(wù)客源85萬(wàn)常住人口，遠(yuǎn)達(dá)湖南3+5城市群，是長(zhǎng)沙首個(gè)真正意義的TOD。辦公樓部門由城發(fā)商管公司自營(yíng)，商業(yè)部分通過委托方式交由專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司管理（商業(yè)部分主要包括兩大開放式國(guó)潮商業(yè)街：文和里大食場(chǎng)和星悅廣場(chǎng)）。其中，文和里大食場(chǎng)為文和友商業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)，致力于打造中國(guó)領(lǐng)先的文旅型美食城，融合歷史、人文、時(shí)尚等元素，用特立獨(dú)行的視覺傳達(dá)，打造獨(dú)特的城市地道美食小吃新體驗(yàn)。星悅廣場(chǎng)由城發(fā)商管公司通過公開招標(biāo)引入的湖南星城管家公司運(yùn)營(yíng)管理。星悅廣場(chǎng)定位于“大河西24h潮趣體驗(yàn)式復(fù)合體”，商業(yè)面積近3萬(wàn)平方米，分A、B兩區(qū)，中心街區(qū)為“解放C路”，總投資約3000萬(wàn)元。項(xiàng)目融合主題場(chǎng)景、全息投影、互動(dòng)娛樂、網(wǎng)紅潮店、24H夜經(jīng)濟(jì)，定位于打造一個(gè)集多元要素體驗(yàn)、科技互動(dòng)、美食天地、社群集合空間于一體的主題商業(yè)體。

二、城投公司參與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的建議

（一）聚焦主業(yè)，賦能企業(yè)城市綜合服務(wù)能力商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)是城投公司城市綜合開發(fā)主線的延伸，需要與城投公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊形成二元互動(dòng)，通過資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賦能城市綜合開發(fā)主業(yè)，一方面可以助力城投公司在業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)“一二三級(jí)”聯(lián)動(dòng)協(xié)同發(fā)展，提升開發(fā)價(jià)值與能力；另一方面資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為城投公司未來重點(diǎn)培育方向、未來房地產(chǎn)“后鏈”發(fā)展的新動(dòng)能，也是城投公司實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造、提升盈利能力及經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。如本文案例中成都城投置地通過開發(fā)階段與其他國(guó)有平臺(tái)公司合作開發(fā)建設(shè)，建成后交由子公司（城投安石）運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)階段兩部分的利潤(rùn)留存，提升公司可持續(xù)發(fā)展能力。

（二）結(jié)合自身能力，合理選擇商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作模式城投公司作為地區(qū)發(fā)展的主平臺(tái)、主抓手，具有一定的自身優(yōu)勢(shì)。一方面，在長(zhǎng)期的城市建設(shè)過程中，積累了豐富的載體建設(shè)經(jīng)驗(yàn)；另一方面，由于和政府關(guān)系緊密，在土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段可以獲得一定便利。但商業(yè)項(xiàng)目與傳統(tǒng)城建項(xiàng)目最大的不同在于后期持續(xù)、高質(zhì)量地運(yùn)營(yíng)。對(duì)于城投公司來說，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的專業(yè)性較強(qiáng)，對(duì)人員的要求較高，因此，城投公司應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀以及項(xiàng)目情況審慎選擇運(yùn)營(yíng)模式。如本文案例中的長(zhǎng)沙西中心項(xiàng)目，由于商業(yè)規(guī)模相對(duì)較大，城投公司充分利用自身在產(chǎn)業(yè)招商方面的優(yōu)勢(shì)，自營(yíng)辦公樓，同時(shí)，由于缺乏特色街區(qū)運(yùn)營(yíng)打造能力，選擇商業(yè)部分委托方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體品質(zhì)、價(jià)值最大化。

（三）強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)思維，搭建商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系

一是做好商業(yè)策劃定位的前置介入。產(chǎn)品定位的精準(zhǔn)度是項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，因此，需要從項(xiàng)目前期定位、策劃規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)到商業(yè)環(huán)境等全程參與，完整地貫徹統(tǒng)一的商業(yè)邏輯和商業(yè)理念；二是提前謀劃商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)工作。將招商運(yùn)營(yíng)融入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期，積累商業(yè)資源，為后續(xù)招商打下基礎(chǔ)；三是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)理念。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由增量轉(zhuǎn)入存量，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的核心是通過精確鎖定目標(biāo)消費(fèi)者需求，營(yíng)造最具吸引力的消費(fèi)場(chǎng)景，重點(diǎn)關(guān)注“人”和“場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)，主要手段有結(jié)合自身商業(yè)體特點(diǎn)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)打造超級(jí)IP、業(yè)態(tài)品牌創(chuàng)新、商業(yè)空間重塑等，創(chuàng)造差異化和個(gè)性化的購(gòu)物氛圍。如成都文殊坊特色文旅IP，構(gòu)建多元化消費(fèi)場(chǎng)景，助力成為備受歡迎的集聚場(chǎng)所；四是搭建商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系。根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)資產(chǎn)業(yè)態(tài)進(jìn)行合理分類，建立資產(chǎn)管理體系，搭建數(shù)字化管理平臺(tái)，完善管理制度，推進(jìn)資產(chǎn)管理的規(guī)范化運(yùn)作。

（四）完善管理機(jī)制，建立多元化人才引育渠道

專業(yè)化的人員和團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一方面是與社會(huì)上專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃、咨詢機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)等展開合作，在商業(yè)項(xiàng)目的整體定位、動(dòng)線設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)布局、品牌導(dǎo)入等多方面與專業(yè)的第三方深入合作學(xué)習(xí)，共同努力，以確保項(xiàng)目的高品質(zhì)開發(fā)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。另一方面，城投公司需要內(nèi)部培育認(rèn)同自身企業(yè)文化的專業(yè)人才，為企業(yè)長(zhǎng)久地發(fā)展做好人才儲(chǔ)備。在此背景下，需要推動(dòng)城投公司薪酬制度和內(nèi)部管理水平的優(yōu)化與轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才的吸引力，確保管理水平匹配市場(chǎng)化業(yè)務(wù)發(fā)展水平，提升管理效率。

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